介绍

在建筑施工中，“保修纠纷”是业主与承包商之间最常见的问题之一。很多业主因为不了解合同条款，或不知道如何要求承包商履行承诺，导致在保修期内仍不得不额外支付可观的维修费用。

而一旦超过保修期，维修成本通常会成倍增加，因为业主需要自行承担全部费用。了解承包商保修机制，就是保护你投资权益的最有效方式之一。

快速定义：

承包商保修，是指施工承包商在工程交付后、在规定期限内，根据《06/2021/NĐ-CP号法令》，对因施工与材料问题造成的缺陷承担免费修复的承诺。

本文将帮助你：

• 理清 3 种主要保修类型及适用方式

• 掌握越南关于保修期限与保修金比例的法律框架

• 学会基于保修政策筛选靠谱承包商

• 当承包商拒绝保修时，如何高效处理纠纷

• 免费获取承包商评估 checklist 与模板（templates）

你必须了解的 3 种主要保修类型

类型 1：施工保修

施工保修涵盖施工过程中产生的各类技术缺陷，例如墙体开裂、地面沉降、渗漏、以及结构性瑕疵等。

根据《06/2021/NĐ-CP号法令》（适用于使用国家资金的工程）的最低期限框架：

• 特级工程、一级工程：不少于 24 个月

• 二级、三级、四级工程：不少于 12 个月

私人资金工程通常也会在合同谈判中参考该框架。

在实际市场中，很多信誉良好的承包商会承诺高于法规最低值的保修期限，以形成竞争优势，并体现对施工质量的信心。

类型 2：材料保修

材料保修需要明确区分两类责任来源：生产厂家保修与承包商对安装/施工部分的保修。

责任区分：

生产厂家通常为材料提供较长周期的保修（从数年到数十年不等），而承包商对安装/施工质量的保修期限通常更短（一般为 12–24 个月）。

重要提示：如果材料缺陷来自生产厂家，业主通常会由承包商协助向厂家提出保修申请；反之，如果材料本身合格但安装工艺错误，则承包商必须承担全部责任。

类型 3：系统保修

系统保修适用于完整的机电系统，例如空调系统、电气系统、给排水系统等。

典型保修范围：

HVAC 系统：

• 安装：12–24 个月（承包商）

• 设备：按生产厂家保修

电气系统：

• 线路施工：24 个月

• 设备（断路器、插座）：按生产厂家保修

给排水系统：

• 管道：24–36 个月

• 卫浴设备：按生产厂家保修

汇总对比表：

保修与保养：别混淆！

很多业主把“保修”和“保养”混为一谈。保修是承包商对施工或材料缺陷承担的责任，在规定期限内完全免费；而保养是为了让建筑长期稳定运行而进行的周期性维护/养护工作，通常由业主自行承担费用，贯穿工程全生命周期。

越南保修法律规定 [2026 更新]

《06/2021》法令下的保修期限

最低期限规定：

国家资金工程：

• 特级工程、一级工程：24 个月（自验收之日起）

• 二级、三级、四级工程：12 个月

• 工艺/技术设备：按生产厂家保修期限；合同不得短于该期限（实践中多数设备保修一般为 12 个月起）

各分项（屋面、墙体、地面、电水、装饰完工等）的保修期限由合同双方约定，但市场惯例通常为 12–24 个月。

私人资金工程：

对于使用私人资金的工程，保修期限由合同约定。但建议参考国家资金工程的框架以确保权益。关键在于：保修期限不应低于行业惯例与职业标准所认可的最低水平。

强制保修金比例

保修金比例（依据《06/2021/NĐ-CP号法令》）：

对于使用国家资金的工程（公共投资或国家资金参与的投资项目），最低保修金比例为：

• 特级工程、一级工程：合同金额的 3%

• 其他等级工程：合同金额的 5%

对于其他资金来源的工程：保修金比例由双方约定，可参考上述 3–5% 框架。

私人项目：

保修金比例由双方约定，但建议参考该比例以更好保护业主权益。

保修形式：

现金扣留（最常见）
优点：简单、易管控
缺点：影响承包商现金流

银行保函
优点：承包商资金不被占用
缺点：需要承担保函费用

与国际做法对比

与许多国家相比，越南对保修期限的规定相对更高。部分发达国家通常采用更短的保修期（常见为 12 个月），但会搭配更长的“起诉时效/权利终止期限”（Statute of Repose）等机制。

一些国际参考：

• 美国：标准保修 1 年；起诉时效 4–12 年（按州不同）

• 澳大利亚：保修 6–12 个月；起诉时效 6–7 年

• 英国：缺陷责任期（Defects Liability Period）12 个月；Limitation Act 6 年

• 新加坡：保修 12 个月；起诉时效 6 年

以上数据仅供参考，可能因州/国家、合同类型（contract 或 deed）及不同时期法规而变化。

结论判断：越南的保修期限通常高于国际常见水平，体现了对业主权益的较强保护。但关于长期起诉时效的规定仍不够清晰，这是需要注意的点。

向承包商提出保修要求的流程 [6 步]

标准保修申请流程通常包含 6 个步骤，实际时间线取决于问题复杂度：

发现 → 通知 → 勘查 → 修复 → 验收 → 完成

步骤 1 — 发现并记录问题

需要保修的典型迹象：

• 墙裂、地面沉降

• 屋面或墙体渗漏

• 电气/给排水设备损坏

• 涂料异常起皮/脱落

有效记录方法：

• 从多个角度拍摄清晰照片/视频

• 记录发现日期

• 描述具体位置与损坏程度

• 保存相关资料（合同、验收文件等）

提示：越早发现，处理通常越简单、成本越低。

步骤 2 — 通知承包商（重要！）

通知期限：

合同惯例通常为 7–14 天。若合同未写明，则按合理期限处理。通知过晚可能导致承包商以“无法及时查明原因”为由拒绝承担责任。

通知方式：

📧 保修申请函模板

收件人：[承包商名称]
项目：[工程名称]
合同编号：[合同编号]，签署日期：[签署日期]

我们发现如下缺陷：

[问题具体描述]
[位置]
[发现日期]

请贵公司：

• 在 7 天内派专家到现场勘查

• 提出修复方案

• 按保修承诺执行修复工作

附件：照片、视频等证明材料

此致
敬礼
[业主名称]
[发送日期]

步骤 3–6：勘查 → 修复 → 验收 → 完成

实际执行流程：

步骤 3：勘查

• 承包商派技术人员到现场勘查

• 判定原因：施工、材料，还是使用不当？

• 形成勘查报告（双方签字）

• 提出修复方案 + 工期计划

若承包商不回应：

• 发送第 2 次催告函（带送达/确认）

• 考虑动用保修金聘请第三方处理

步骤 4：实施修复

施工时间取决于损坏程度与工作复杂度。若属于承包商责任，承包商承担 100% 成本。业主有权监督过程，并在质量不达标时拒收。

小技巧：要求承包商定期提交进度报告，便于跟踪。

步骤 5：验收修复结果

• 检查修复质量

• 确保不影响其他分项

• 形成验收记录（双方签字）

• 若不合格 → 要求返工

步骤 6：完成与确认

• 确认保修事项完成

• 保存文件记录（便于后续维权）

• 可对已修复分项延长保修期限

如何基于保修政策选择靠谱承包商

评估承包商的 10 项标准（Checklist）

承包商评估 CHECKLIST

法律文件

• 合法有效的营业执照

• 建设活动能力证书

• 职业责任保险

• 完整税务登记

保修政策清晰透明

• 保修期限 ≥ 法律要求

• 保修范围清晰（按分项列明）

• 保修申请流程简单

• 响应时间承诺明确

需要避免：

• “按协商保修”表述过于笼统

• 保修期限低于法律/行业最低水平

经验与项目记录（Track Record）

• 行业运营年限

• 已完成多个类似项目

• 可提供可联系的客户参考

• 保修纠纷较少

财务能力

• 注册资本与项目规模匹配

• 财报透明

• 具备缴纳保证金或出具担保的能力

重要原因：财务较弱的承包商可能难以兑现保修责任。

专职保修团队

• 有独立保修部门

• 有保修热线

• 响应速度快

管理技术与系统

• 具备保修管理系统

• 可在线跟踪进度

• 具备便捷报修工具/应用

合同透明

• 保修条款细化明确

• 无隐藏的免责条款

• 提供配套保修验收记录模板

客户评价

• 过往客户评价良好

• 有真实服务反馈

• 可提供客户证言（testimonial）

认证与奖项

• ISO 9001（质量管理）

• 行业协会会员资格

• 信誉类奖项（如有）

咨询态度

• 清晰解释保修流程

• 愿意合理调整条款

• 不回避问题

• 能分享过往保修处理经验

签合同前必须问的 5 个问题

问题 1：“我的项目具体保修期限是多少？”
好答案：能按分项明确给出期限
需要注意：只给笼统回答、没有数字

问题 2：“保修申请流程是什么？”
好答案：流程清楚、时间线明确
需要注意：流程过于复杂、手续过多

问题 3：“你们处理过多少起保修请求？”
好答案：提供具体数据，透明可核查
需要注意：回答含糊，没有具体信息

问题 4：“如果公司遇到困难，保修是否仍有效？”
好答案：有保险、担保等保障方案
需要注意：没有任何备用方案

问题 5：“能否提供一些客户联系方式供我了解保修服务？”
好答案：愿意提供参考信息
需要注意：拒绝或以保密为由回避

提示：保修套餐属于企业内部政策，并非法律强制规定。

承包商拒绝保修时如何处理 [法律权益]

承包商可以拒绝的合理情形

合理情形：

设计错误（非施工原因）
如果问题源于设计缺陷，施工承包商不承担责任，责任属于设计咨询单位。

用途不当
若业主超出原设计荷载或用途使用建筑，承包商可拒绝保修。

不可抗力
地震、洪水、火灾等不可抗力事件不属于保修责任范围。

第三方介入
若业主在保修期内另聘第三方介入施工/修复，原承包商可拒绝保修。

超过保修期限
合同约定保修期结束后，承包商不再承担免费保修义务。

未按要求进行定期保养
若合同要求定期保养而业主未执行，承包商可能据此拒绝保修。

承包商不可以拒绝的不合理情形

不合理情形：

理由：“通知超期”
如果合同未明确通知期限，应按行业惯例与合理期限处理。

理由：“没有人手”
即使承包商人力紧张，保修义务仍然存在。

理由：“材料已过厂家保修期”
若是安装问题 → 承包商仍须承担责任。
若是材料问题且厂家保修已过 → 按合同约定处理。

理由：“维修成本过高”
若缺陷属于承包商责任，不得以财务理由拒绝。

行动建议：以书面形式再次提出并保留送达证明；若仍拒绝，则进入纠纷处理流程。

4 步高效处理纠纷的方法

🔧 步骤 1：直接协商

准备齐全材料：

• 原始合同

• 验收文件

• 照片/视频证据

• 已发送的保修申请函

与有决策权的人当面沟通，指出合同条款与事实证据，提出解决方案。这通常是最关键的一步，能解决大多数纠纷。

步骤 2：通过第三方调解

可选择机构：

• 当地建设厅/建设主管部门（Sở Xây dựng）

• 商业调解中心

• 行业协会（若承包商为会员）

流程：提交调解申请 → 参加调解会议 → 专家提出方案 → 若同意则签署记录。

步骤 3：仲裁

适用场景：

• 争议金额大

• 需要快速解决

• 需要保密

费用通常包括仲裁费，必要时还可能包含律师费。

步骤 4：诉讼（法院）

当以上方式都无法解决时的最后方案，需要综合评估：

• 成本较高

• 时间较长

• 成功率不确定

提示：在决定诉讼前，建议先获得法律咨询。

结论

承包商保修不仅是一条合同条款，更是保障业主权益的重要机制。理解 3 种主要保修类型（施工、材料、系统），掌握《06/2021/NĐ-CP号法令》下的保修期限与保修金比例，并懂得如何选择靠谱承包商，将让你在每一次投资决策中更有底气。

同时，熟悉 6 步保修申请流程，以及承包商拒绝保修时的应对方式，可以帮助你在任何情况下保持主动。请记住：尽早发现、及时通知、完整留证，是有效维权的关键。

提示：本文为综合性参考内容，不构成针对个案的法律意见；具体情形建议咨询专业法律人士。

关于 VRenergy

VRenergy 是越南值得信赖的太阳能系统施工单位，拥有多年为民用与工商业客户实施太阳能项目的经验。我们承诺保修政策透明、清晰，并符合国家法规要求：

• 施工保修：遵循《06/2021/NĐ-CP号法令》

• 设备保修：依据国际知名厂家的保修承诺

• 客户支持：技术团队随时响应

• 保修流程：简单、透明、高效

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